Mariana Bonatelli Silva - Advocacia e consultoria jurídica

A partir de 20 de novembro de 2025 , entra em vigor uma mudança significativa para proprietários de imóveis rurais em todo o Brasil: todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho , deverão ser georreferenciados e certificados pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Essa exigência, que antes atingia apenas propriedades com área superior a 25 hectares, passa a valer inclusive para pequenas glebas. Mas afinal, o que isso significa? O georreferenciamento consiste na identificação precisa dos limites do imóvel , por meio de coordenadas geográficas, com base em normas técnicas estabelecidas. Já a certificação é o reconhecimento oficial dessas informações pelo INCRA, por meio do Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) . Essa regularização será obrigatória para qualquer transação envolvendo o imóvel rural — seja uma venda, doação, desmembramento ou qualquer outra alteração registral. Ou seja, sem o georreferenciamento e a devida certificação, o imóvel não ...

A casa de veraneio, o sítio da família, aquela construção antiga no interior que carrega tantas memórias... Imóveis assim, muitas vezes adquiridos por contrato particular ou mesmo por escritura pública não registrada , permanecem por anos fora do radar da regularização — afinal, tudo está em uso, e ninguém pensa em burocracia quando está tudo em paz. Mas basta um fato inesperado, como o falecimento de um dos proprietários, para que esse “detalhe” venha à tona como um verdadeiro problema. ⠀ No inventário, o imóvel irregular vira um entrave. Sem matrícula em nome do falecido, ele não pode ser formalmente partilhado . ⠀ E o que acontece? Fica de fora. "Depois a gente resolve" , dizem. Mas o depois chega. Às vezes, anos depois, quando os herdeiros decidem vender, investir, ou simplesmente dividir os bens de forma justa. E então vem o susto: aquele imóvel que parecia ser um patrimônio sólido, não vale o que se imaginava . Sem registro, ele não tem valor de mercado. ...

Em tempos de relações mais conscientes — e patrimônios mais vulneráveis — casais têm recorrido cada vez mais ao direito como aliado na construção de vínculos duradouros. Entre os mecanismos jurídicos mais discutidos atualmente, ganha destaque o chamado Contrato de Namoro . Trata-se de um instrumento ainda pouco compreendido pelo público em geral, muitas vezes confundido com uma espécie de desconfiança ou tentativa de exclusão do parceiro. Mas a verdade é outra. O Contrato de Namoro não é sobre afastamento. É sobre clareza. Planejamento. E respeito. Com ele, o casal delimita, desde o início da relação, quais serão os efeitos patrimoniais (ou a ausência deles) durante o período em que estiverem juntos. Isso inclui, por exemplo, a definição sobre bens adquiridos ao longo do relacionamento — e até presentes recebidos entre si. Embora a prática não seja recente, a adesão ao modelo jurídico tem aumentado, especialmente entre aqueles que desejam evitar disputas futuras em caso de rompim...

 A desestruturação familiar causada pelo divórcio impõe, não raras vezes, questões sensíveis e juridicamente complexas — sobretudo quando envolve a presença de filhos menores e a definição do uso dos bens comuns. Em recente e relevante decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou importante entendimento sobre a ocupação exclusiva de imóvel comum por um dos cônjuges, no contexto de separação ainda sem partilha. O caso: permanência da mãe no lar com os filhos O processo analisado envolvia um casal em processo de divórcio, ainda pendente de partilha de bens, com filhos sob a guarda da mãe. Após a separação de fato, o ex-marido deixou o imóvel que integrava o patrimônio comum e buscou judicialmente o arbitramento de aluguéis pela ocupação exclusiva do bem pela ex-esposa. A tese sustentada era de que, ao permanecer no imóvel, a mulher estaria se beneficiando exclusivamente de um patrimônio indiviso, em detrimento da parte que caberia ao ex-marido, o que justificaria a compen...

Em decisão recente e de grande repercussão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou um importante precedente jurídico: é impenhorável o imóvel deixado como herança, se estiver sendo utilizado como bem de família — ainda que o falecido tenha deixado dívidas . A posição, que passa a ter validade em todo o território nacional, traz segurança jurídica e acende um alerta necessário a herdeiros e credores. Afinal, o que acontece quando a pessoa falece deixando bens e dívidas? E se o único bem herdado estiver sendo usado como moradia pelos sucessores? O caso concreto O caso analisado pelo STJ envolve uma situação delicada e, infelizmente, bastante comum: Um homem instituiu uma sociedade empresarial, que mais tarde veio a falir. Com o encerramento da empresa, surgiram dívidas expressivas, e os credores buscaram formas de reaver os valores. Entre as tentativas, requereram a penhora do único imóvel deixado pelo falecido — um bem ainda registrado em seu nome, já que o inventário não havia ...

Imagine a seguinte situação: você alugou sua casa há alguns anos. O contrato previa renovação automática, e, desde então, ano após ano, ele vem sendo prorrogado sem grandes mudanças. Só que muita coisa mudou nesse tempo — no mercado, na sua vida, nos custos. Agora, aquele contrato que antes parecia justo, já não atende mais às suas necessidades. O inquilino passou a exigir coisas que nem estavam previstas no acordo inicial.  Por outro lado, taxas e impostos que antes você absorvia com tranquilidade, começaram a pesar no seu bolso. E o pior: não há nenhuma cláusula clara que te permita repassar isso. Se você se identificou com esse cenário, saiba que a solução existe — e tem nome: aditivo contratual . Esse instrumento jurídico permite renegociar pontos do contrato original , atualizando aquilo que ficou para trás e equilibrando a relação entre as partes. É a forma correta (e segura) de ajustar o contrato à nova realidade — sem depender de conflitos, improvisos ou “jeitinhos”. M...

A formalização de contratos pode ser o que salva você de um prejuízo gigante. Imagine a seguinte situação: você compra o imóvel dos seus sonhos, paga direitinho, recebe um recibo e começa a planejar sua vida ali. Alguns meses depois, outra pessoa aparece, dizendo que também comprou o mesmo imóvel — e também com um recibo na mão. O vendedor? Sumiu. E agora? Essa história parece absurda, mas acontece mais do que se imagina — especialmente quando o negócio é feito com base apenas na confiança e sem qualquer formalização legal. Outra cena, bem comum aqui em Florianópolis: uma mulher aluga seu apartamento na pressa, com um acordo verbal. No começo, tudo vai bem, mas bastou o inquilino atrasar dois aluguéis e ela se vê sem contrato, sem cláusulas claras e sem amparo para cobrar judicialmente. O prejuízo emocional e financeiro vem rápido. E não para por aí: tem também a história de quem foi morar junto, formou família, dividiu a vida por anos — mas nunca oficializou a união. No fim da rel...

Dona Márcia vive na mesma casa há quase 20 anos, em Florianópolis.  Criou os dois filhos ali, reformou, cercou, cuidou como quem sabe que aquele lugar é o seu lar. Mas toda vez que ouve falar em escritura, ela desvia o assunto. “Está tudo certo”, diz. Só que não está. A casa de Dona Márcia nunca foi regularizada. Não tem matrícula no nome dela, nem escritura pública. Quando comprou o terreno, o antigo dono só entregou um recibo de pagamento — e desapareceu. Acontece muito. Mas o que muita gente ainda não sabe é que existe uma saída para casos como esse: a Usucapião Especial Urbana . Essa modalidade permite reconhecer a propriedade de imóveis urbanos de até 250 m², ocupados por pelo menos 5 anos, de forma pacífica, contínua e sem oposição. 🟡 Mas tem mais: a moradia precisa ser sua (ou da sua família), e você não pode ter outro imóvel registrado — nem ter pedido outro tipo de usucapião especial antes. É uma ferramenta jurídica pensada justamente para dar dignidade e segurança ...

Imagine a cena: depois de anos tentando manter o lar de pé, ele simplesmente foi embora. Sem aviso. Sem acordo. Apenas saiu pela porta e nunca mais voltou. Essa é a realidade de muitas mulheres em todo o Brasil. E quando a rotina se restabelece — com os filhos, as contas, o trabalho — surge uma dúvida que incomoda: e agora, esse imóvel ainda é dele também? A boa notícia é que a resposta pode ser não . Existe uma possibilidade jurídica pouco falada, mas extremamente importante: a Usucapião Familiar , também chamada de Usucapião por Abandono de Lar . O que é a Usucapião Familiar? Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, essa modalidade de usucapião permite que a pessoa que permaneceu no imóvel — e assumiu a vida sozinha — possa regularizar o imóvel apenas em seu nome . Mas, atenção: não é automática. É preciso comprovar alguns requisitos: ✔️ Que o imóvel tem até 250 m² ; ✔️ Que o outro cônjuge ou companheiro abandonou voluntariamente o lar; ✔️ Que você permaneceu no imóvel c...

Dona Cláudia vive há mais de 12 anos na mesma casa, no bairro Itacorubi, em Florianópolis. Foi o imóvel deixado pelos pais, onde cresceu com os irmãos e hoje cria seus próprios filhos. Desde o falecimento dos pais, ela cuidou de tudo: pagou IPTU, fez reformas, assumiu as contas. Os irmãos, por sua vez, seguiram suas vidas, sem interesse na casa — e sem nunca formalizar a partilha. Agora, Cláudia quer regularizar a situação. Só que existe um problema: no papel, o imóvel ainda está no nome dos pais, como parte do espólio. E como os irmãos nunca formalizaram a partilha, não há escritura, nem matrícula atualizada, nem segurança jurídica. Se você se identificou com essa história, saiba: existe uma solução — e o nome dela é Usucapião do herdeiro contra o espólio . 📌 O que é a Usucapião do herdeiro contra o espólio? É uma modalidade de usucapião usada quando apenas um dos herdeiros permanece no imóvel deixado por uma pessoa falecida, de forma contínua e exclusiva , por um longo período, ...

 Você sabia que é possível adquirir a propriedade de um imóvel mesmo sem escritura registrada em cartório? Esse é o objetivo da Usucapião , uma forma legal de transformar a posse prolongada e pacífica em propriedade reconhecida por sentença judicial. E, sim, ela também pode ser aplicada a bens móveis — embora hoje o foco da discussão esteja, em sua maioria, nos imóveis urbanos e rurais. Mas nem toda Usucapião é igual. A depender do seu caso, o prazo necessário de posse pode variar entre 2 e 15 anos. Pode ou não exigir contrato. Pode até ter restrição de metragem. Isso porque existem diversos tipos de Usucapião , cada um com requisitos específicos , definidos por lei. Abaixo, explico os principais: 📜 Usucapião Ordinária Prazo: 10 anos Requisitos: Posse mansa e pacífica, sem interrupções ou oposição; Boa-fé e justo título (contrato ou escritura, mesmo que não registrado); Imóvel com qualquer metragem. 👉 É indicada quando há algum documento que comprove a intenção...

Em meio à crise econômica que assola muitas famílias brasileiras, cresce o número de imóveis levados a leilão para quitação de dívidas.  No entanto, o que poucos sabem é que o procedimento de expropriação de bens, especialmente imóveis financiados, exige o cumprimento rigoroso de formalidades legais — sob pena de nulidade do próprio leilão. É sabido que, diante do inadimplemento de dívidas, os bens do devedor podem ser utilizados para satisfazer os credores. No caso dos imóveis, o procedimento usual envolve a avaliação do bem, seguida de sua alienação judicial, geralmente por meio de leilão público. O valor arrecadado é então destinado à quitação, total ou parcial, do débito. Entretanto, esse processo não ocorre de forma automática.  A legislação brasileira assegura ao devedor o direito de ser previamente intimado e de se manifestar, inclusive para impugnar o valor atribuído ao imóvel na avaliação.  Este é um direito fundamental que visa garantir o contraditório e a ampla...

A compra ou venda de um imóvel representa um dos momentos mais importantes da vida de qualquer pessoa. No entanto, o que deveria ser sinônimo de conquista e segurança pode rapidamente se transformar em um pesadelo jurídico e financeiro quando não há o devido acompanhamento especializado. Negociações imobiliárias envolvem uma série de riscos muitas vezes invisíveis aos olhos de quem não tem familiaridade com o mercado e com a legislação. Entre os principais problemas enfrentados por compradores e vendedores estão a existência de dívidas ocultas vinculadas ao imóvel , documentação irregular, disputas judiciais em andamento e cláusulas contratuais abusivas que comprometem a segurança do negócio. Esses riscos não são apenas teóricos.  Todos os dias, pessoas perdem economias de uma vida inteira por confiar em promessas verbais, contratos genéricos ou documentos aparentemente regulares. Em alguns casos, o prejuízo vai além do financeiro — impactando a estabilidade emocional e familia...

Você que administra imóveis e conta com a renda das locações, atenção: essa situação pode acontecer a qualquer momento — e o contrato é o seu maior aliado para evitar prejuízos. A história é mais comum do que se imagina. O imóvel é anunciado, um novo inquilino aparece, visita, gosta, fecha negócio. A locação começa bem: pagamentos em dia, nenhuma queixa aparente. Até que, de repente, o inesperado: 🔹 O inquilino some. 🔹 Não há aviso prévio. 🔹 Nenhuma justificativa. 🔹 E, pior: o imóvel é devolvido em péssimas condições . Obras inacabadas, entulho acumulado, paredes quebradas. O espaço está inabitável e, até que tudo seja resolvido, você não consegue relocar o imóvel — e passa a arcar com todos os custos da recuperação. É aí que vem a pergunta: o que fazer em uma situação como essa? 📌 O dever de devolver o imóvel como foi entregue Muitos proprietários não sabem, mas o inquilino tem o dever legal de devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu — salvo o desgaste...

 Você já deve ter ouvido por aí que entrar com usucapião é só uma formalidade . Que o imóvel é seu “na prática” e que o juiz só vai reconhecer o óbvio. Pois é… seria ótimo se fosse assim. Mas quando o assunto é Usucapião , a resposta mais honesta que um advogado pode te dar é: 👉 Depende. Regularizar é importante. Mas não é simples. Muita gente tem buscado regularizar a propriedade de imóveis nos últimos anos — algo que, por muito tempo, foi sendo adiado. E não é para menos: um imóvel com matrícula regularizada pode valorizar até 50% , além de facilitar financiamentos, vendas e até o planejamento sucessório (leia-se: deixar tudo certo para os filhos). E aí, chega a grande pergunta: “Se eu já moro, pago impostos e ninguém nunca contestou… Usucapião não é causa ganha?” A verdade nua e crua? Nenhuma ação judicial é causa ganha. Nem mesmo a Usucapião. Apesar de parecer uma ação “sem réu” e com final previsível, o processo envolve análise técnica, provas robustas, notifi...

Nos últimos anos, virou quase uma tendência: pais querendo adiantar a herança, transferindo bens aos filhos ainda em vida. A promessa é simples — evitar inventário, economizar tempo e dinheiro, e garantir a “paz familiar” no futuro. Mas será que doar bens para os filhos é mesmo uma forma inteligente de planejamento sucessório ? Ou estamos diante de mais um daqueles casos em que a pressa pode sair (muito) caro? 📌 Antes de tudo: sim, é possível doar bens em vida Vamos deixar uma coisa clara: Herança só existe depois da morte . Em vida, qualquer pessoa pode dispor do próprio patrimônio como bem entender. Inclusive, sem precisar reservar nada para ninguém , desde que não haja herdeiros necessários. Quem não tem filhos, pais vivos ou cônjuge , tem liberdade total para doar ou testar seus bens como quiser — inclusive para terceiros, instituições ou até animais de estimação, se desejar. ⚠️ Mas e quem tem herdeiros necessários? Aí a história muda de figura. Se você tem filhos, pa...