Mariana Bonatelli Silva - Advocacia e consultoria jurídica

Nos últimos textos, falamos sobre contratos de compra e venda de imóveis. Sobre prazos mal definidos. Sobre penalidades mal estruturadas. E, principalmente, sobre um ponto que poucos consideram: o contrato não cria a realidade, ele apenas tenta organizá-la. Se você ainda não leu, vale começar por aqui: [Contrato de compra e venda de imóveis: o que não pode faltar e por quê isso importa] Quando a teoria encontra o problema real Na sequência, aprofundamos pontos críticos que costumam passar despercebidos:   [O contrato começa antes da assinatura: prazos e pagamento não são detalhe]   [Penalidades contratuais: quando o contrato precisa reagir]   [Nem tudo pode ser cobrado: o limite das penalidades contratuais] Agora, vamos sair da teoria. E olhar para o que acontece, na prática, quando o contrato falha. O atraso na entrega: o início da ruptura Existe uma tolerância jurídica para atrasos. O mercado sabe disso. Os contratos preveem isso. Mas há um limite, e ele não é apenas co...

No mercado imobiliário, é comum que imóveis com algum tipo de irregularidade sejam imediatamente associados a risco, e, por essa razão, muitas vezes afastados de análises mais aprofundadas. A prática, no entanto, demonstra que nem toda pendência representa, necessariamente, um obstáculo à negociação. Em muitos casos, é justamente essa condição que viabiliza oportunidades consistentes de investimento, sobretudo quando o imóvel apresenta elementos concretos de valorização. Isso não significa ignorar os riscos envolvidos, mas sim compreendê-los de forma adequada — avaliando a pendência existente em conjunto com o potencial jurídico e econômico do imóvel após a sua regularização. Nem toda irregularidade é impeditiva Os imóveis pendentes de regularização podem ter origens distintas, e essa diferenciação é essencial para uma análise segura. É possível identificar, por exemplo: Pendências documentais, como nos casos em que a propriedade não foi formalmente consolidada, hipótese em que a usuca...

A aquisição de um imóvel sem a devida regularização registral costuma ser acompanhada de uma dúvida recorrente: é possível pleitear usucapião mesmo tendo ingressado recentemente na posse ? A resposta , sob a ótica técnica, é sim , desde que observados requisitos específicos previstos na legislação. E é justamente nesse ponto que reside uma das nuances mais relevantes (e menos compreendidas) da usucapião: a possibilidade de soma de posses . A soma de posses como instrumento jurídico legítimo O ordenamento jurídico brasileiro admite que o atual possuidor some o seu tempo de posse ao de possuidores anteriores, para fins de preenchimento do prazo da prescrição aquisitiva . Essa soma, contudo, não é automática . Ela exige que as posses sucessivas atendam a requisitos rigorosos , especialmente no que se refere à sua qualificação. Em termos técnicos, é indispensável que todas as posses envolvidas: tenham sido exercidas com animus domini ( como se proprietário fossem ); sejam mansas e pacífic...

No universo do Direito Imobiliário, é comum que a regularização de imóveis seja imediatamente associada à usucapião, especialmente quando se trata de imóveis cuja ocupação não encontra respaldo direto na matrícula imobiliária. A usucapião, de fato, é um instrumento jurídico consolidado e de grande relevância. Contudo, a experiência prática demonstra que ela não deve ser compreendida como solução universal, tampouco como ponto de partida obrigatório para todos os casos. A depender das circunstâncias fáticas e documentais, outras vias podem se mostrar mais adequadas, sob a perspectiva da celeridade, viabilidade jurídica e racionalidade econômica. A aparente simplicidade dos procedimentos e seus limites A legislação brasileira, sobretudo com o avanço da desjudicialização, passou a admitir que determinados procedimentos sejam conduzidos diretamente perante serventias extrajudiciais e órgãos administrativos — como registros de imóveis, tabelionatos e prefeituras. Essa possibilidade, por um ...