Os riscos ocultos na aquisição de imóveis: responsabilidade ambiental e urbanística do novo proprietário

 Quando o passado do imóvel se torna o problema do novo proprietário: riscos ambientais e urbanísticos que ninguém conta

Ao contrário do que muitos imaginam, nem sempre os riscos de adquirir um imóvel estão apenas na documentação civil ou na regularidade registral. Há situações silenciosas — e muito mais frequentes do que se pensa — em que o verdadeiro perigo está no histórico ambiental ou urbanístico do bem. E, nesses casos, o novo proprietário pode herdar um passivo que não criou, mas pelo qual responderá integralmente.

É o que ocorre quando o imóvel resulta de parcelamento irregular do solo, ou quando sofreu intervenções ilegais, como supressão indevida de vegetação, terraplanagem não autorizada, aterro de área alagada ou alteração do curso natural de rios e nascentes. São condutas que violam a legislação, comprometem o equilíbrio ambiental e, principalmente, produzem efeitos duradouros — inclusive para quem chega depois.

O ponto crucial é que a responsabilidade por dano ambiental, diferentemente de outras áreas do Direito, não se limita ao autor do fato. O adquirente que assume a área irregular pode ser chamado a responder, inclusive judicialmente, pelos danos causados por terceiros em momento anterior. Em diversas decisões, o Judiciário tem entendido que a mera condição de proprietário atual basta para justificar a responsabilização, sobretudo quando se considera que seria possível identificar as irregularidades com uma análise mínima de conformidade ambiental. Em outras palavras, alegar desconhecimento raramente é suficiente, mesmo quando há boa-fé.

E é justamente aí que reside o risco maior: muitos compradores não conseguem identificar que determinada área está em APP, que o desmembramento é irregular, que existe uma intervenção sem licença ou que o imóvel se encontra em zona de preservação. Essas irregularidades não são facilmente visíveis, e sua detecção exige conhecimento técnico específico. Ainda assim, a ausência dessa análise não afasta a responsabilidade do adquirente, que poderá responder com seu patrimônio para reparar o dano.

Por isso, a medida mais prudente — e, em alguns casos, a única capaz de evitar prejuízos irreversíveis — é realizar uma avaliação prévia completa do imóvel, antes de qualquer assinatura. Não se trata apenas de examinar matrícula e contratos, mas de compreender a realidade ambiental e urbanística que recai sobre aquela área. Profissionais especializados conseguem identificar restrições legais, apontar riscos ocultos e orientar o comprador de acordo com o uso pretendido para o imóvel.

Comprar um imóvel é uma decisão relevante. Comprar um imóvel com passivo ambiental ou urbanístico é assumir, muitas vezes sem saber, um problema que não tem volta.

Na próxima coluna, avançaremos na discussão sobre como o comprador pode se proteger, quais documentos analisar e como interpretar as restrições que influenciam diretamente o valor e a viabilidade do imóvel.