ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA | Quando o comprador desaparece: a história de quem vendeu... mas continua “dono” no papel

Depois de meses de negociação, um vendedor finalmente concretiza a venda de um imóvel. O contrato é assinado, o pagamento é feito, as chaves são entregues, e o comprador toma posse do bem. Fim da história?

Nem sempre.

Alguns anos depois, chegam ao antigo proprietário boletos de IPTU em atraso. Depois, cobranças de condomínio. E mais à frente, uma notificação judicial: o imóvel ainda está em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis — e agora responde por dívidas que já não deveriam ser suas.

Sim. Isso acontece. E com mais frequência do que se imagina.

Vendi, mas continuo “preso” ao imóvel?

É mais comum do que se pensa: o comprador não providencia a escritura pública nem o registro do imóvel. Por descuido, por economia, por desconhecimento. E o que deveria ser um negócio finalizado se transforma em um passivo inesperado para o vendedor.

A ausência de registro mantém o imóvel, formalmente, em nome do antigo proprietário. E isso traz consequências reais — desde a responsabilidade por tributos até a penhora do bem em execuções judiciais que nada têm a ver com ele.

Mas existe uma solução jurídica para essa situação: a Adjudicação Compulsória Inversa.

O que é a adjudicação compulsória inversa?

Trata-se de um mecanismo previsto no ordenamento jurídico que permite ao vendedor de um imóvel exigir, judicialmente, que o comprador finalize a transferência da propriedade — quando, mesmo após o pagamento, a obrigação de regularizar não é cumprida voluntariamente.

É o caminho para tirar do papel um negócio que, na prática, já foi concluído. O vendedor aciona o Judiciário para que seja declarado que aquele imóvel já não lhe pertence — e que a matrícula, finalmente, seja atualizada.

Quando acionar esse recurso?

Sempre que, mesmo após inúmeras tentativas, o comprador não regularizar o registro do imóvel e o vendedor permanecer exposto a riscos — como:

Multas e juros por tributos não pagos;
Dívidas condominiais;
Ações judiciais envolvendo o imóvel;
Dificuldades para comprovar a venda em eventual inventário ou planejamento patrimonial.

A adjudicação compulsória inversa é uma medida que protege o patrimônio do vendedor e assegura que a realidade fática (a venda e entrega do imóvel) seja refletida no mundo jurídico (a matrícula atualizada no cartório).

Por que agir rápido?

Porque quanto mais o tempo passa, maiores são os riscos. A dívida cresce, a matrícula permanece desatualizada, e os transtornos se multiplicam.

É preciso agir com firmeza e estratégia, utilizando os meios legais para encerrar, de fato, o vínculo com aquele imóvel.

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